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商圈分析仅需一步,智图教你深挖城市商圈发展潜力
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城市商圈作为线下商业的重要载体,是促进消费升级的重要平台,是提升城市经济活力的重要引擎。如何实现商业地产开发及运营商、品牌商与商圈的能级和价值匹配,科学的商圈研策分析发挥了至关重要的作用。

近日,MobTech自研的智图城市商业大数据平台V1.3版本正式发布,其中区域分析模块在已有的区县、板块、自定义围栏、商场周边围栏等维度的基础上,新增商圈分析功能,支持对各商圈的人口热力、POI数据、客流规模、所在区域宏观信息、常驻客群消费轨迹与偏好、基础画像等全维度数据的查看,赋能实体商业在筹备期、运营调改期及阶段性的活动策划及营销中营造竞争优势。

智图区域分析功能界面

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如何基于数据进行商圈研策分析?

本次智图V1.3版本中新增的商圈分析功能,支持对商圈人口密度、客流分布、配套统计及常驻客群画像及消费偏好等基本信息的查询,辅助客户快速评估商圈能级、竞争态势、竞品和对标项目的经营动态以及具象的客群画像。智图基于商业地产经营场景,建立人和POI的关系,用户可快速获取商圈内消费者的年龄和家庭结构构成、收支水平、消费习惯、业态业种及品牌偏好等重要特征,在客观数据加持下开展实际业务,科学有针对性地建立竞争优势。同时,智图平台的商圈商业数据已实现自动更新,支持多商圈对比,可根据不同时间窗内商圈及项目的客群变化,实现对商圈价值具时效性的、体系化的科学评估。

实际应用场景中,商圈分析可应用于商业项目开发全流程,投拓期可助力商业进驻性决策,明确商圈能级、规模、项目分布、竞争态势和客流分布;运营期可以监测本项目的客群吸附能力和竞品分流情况,分析新入市项目和首店对所在商圈整体客流及本项目客流的影响;在调改期可识别商圈客流热点项目,并通过多维度的消费者数据分析优势项目的招营亮点,推动本体调改策略指定和落地。首店、旗舰店等品牌方可应用于择址中,譬如测算商圈客流规模、客群结构和消费能级是否能满足门店选址要求,分析商圈常驻客群与品牌目标消费客群的匹配性,品牌调性与商圈消费偏好的契合度等。

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依托于智图平台的商圈洞察实例

以上海北外滩商圈和前滩商圈两个区域商圈为例:

“复兴”的北外滩商圈

北外滩商圈位于虹口南部滨江区域,地处黄浦江和苏州河交汇点,与外滩、陆家嘴形成“黄金三角”核心商务区。北外滩商圈以中端商业综合体项目为主,商圈辐射范围达虹口、静安、杨浦,并通过临平路商圈(瑞虹天地)与四川北路商圈相连。优质项目的入市大大提升商圈整体能级和辐射力。2021年下半年北外滩商圈迎来了来福士及瑞虹太阳宫等新成员,商圈日均客流整体水平拉升到20万左右,进一步填补了北外滩商圈的商业空白。但也对已有项目形成强力客群抢夺,白玉兰广场整体客流水平下降达15%左右。

商圈概况:北外滩4平方公里,规划总建筑面积840万平方米,办公商业、住宅、其他规模比例为6:3:1,全域有40栋甲级写字楼,包括浦西新地标——480米的高楼。常驻人口密度达3.83人/百㎡,辐射范围内常住人口达189万,辐射范围内覆盖虹口、静安、杨浦等,以老城区为主。以代表项目北外滩来福士为例,15mins车行圈中辐射客群主要为办公客群。

北外滩商圈人口密度、配套统计等

北外滩商圈常驻客群基础画像

北外滩商圈常驻客群消费偏好

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“新兴”的前滩商圈

前滩商圈位于浦东中环线以内,由陆家嘴集团整体开发。铁狮门晶耀前滩2019年开业,是前滩首个开业的商业项目。前滩太古里2021年入市,更是将前滩商圈的日均客流由5万拉升到15万,且持续提升节假日客流涨幅,打破了浦东陆家嘴商圈一家独大的局面,提升商圈的商业能级,未来将打造“升级版”陆家嘴。晶耀前滩作为太古里入市前的前滩唯一商业项目,以亲子主题及社区、写字楼商业配套为主,与定位高端的太古里形成了完美的优势互补。

商圈概况:前滩2.83平方公里,6,8,11号线交汇,规划总建筑面积350万平方米,以城市综合体的形式组团开发,其中办公约150万平方米、商业60万平方米;规划居住人口2.5万,商务办公人口20万。常驻人口密度达1.50人/百㎡,辐射范围内常住人口达97万,辐射范围覆盖浦东、徐汇区等。以代表项目前滩太古里为例, 15mins车行圈中辐射居住和办公客群不相上下。

前滩商圈人口密度、配套统计等

前滩商圈常驻客群基础画像

前滩商圈常驻客群消费偏好

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对比两大商圈,北外滩商圈面积更大,商圈内居住人口密度大于现阶段的前滩,并呈现工作日日均客流高于节假日的特征;前滩商圈区域面积虽仅是北外滩商圈的1/4,商圈内人口密度也较低,但是客流表现不俗,并呈现节假日日均客流高于工作日的特征。作为新兴市级商圈,无论是现营项目数量还是体量,前滩都败给了北外滩,但是随着前滩太古里优质高奢项目的入市,大大提升了商圈辐射能级及范围,客流到访总量奋起直追北外滩商圈。

北外滩商圈VS前滩商圈人口密度和配套对比

北外滩商圈VS前滩商圈客流对比

在商业体及品牌店纷纷“内卷”的背景下,城市商圈的建设日趋成熟,并进入存量改造,近年持续升温的首店经济也不断为其注入了新的活力。而不论对于新商业项目入市、存量项目改造升级,还是品牌方选址和布局优化,在激烈的竞争环境下都需要抢占商圈内客流量高地,匹配商圈消费水平及偏好,才可以在“喜新厌旧”的消费节奏大环境和有限的消费需求中持续生长。因此,科学评估商圈空间布局、业态结构、发展规模及消费人群,也就成为了商业地产开发及运营商和品牌商在研策分析中日益重视的一环。